Nội dung chính
Hộ dân muốn chuyển đổi đất nông nghiệp lên thổ cư tại khu vực Bình Dương (cũ) sẽ gánh chịu áp lực tài chính cao nhất khi bảng giá đất mới của TP HCM có hiệu lực từ đầu năm 2026.
Bảng giá đất mới TP HCM 2026: Tổng quan pháp lý
Sở Nông nghiệp và Môi trường TP HCM đang thu thập ý kiến công chúng về dự thảo bảng giá đất dự kiến áp dụng từ đầu 2026. Theo dự thảo, hệ số giá đất tại khu vực trung tâm TP HCM (trước sáp nhập) có thể tăng tối đa 1,56 lần, trong khi khu vực Bình Dương (cũ) có mức tăng lên tới 8 lần và Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ) khoảng 3,78 lần.
Những nhóm chịu ảnh hưởng nặng nề
1. Hộ dân chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Trong 12 nhóm được Sở xác định, hộ dân có nhu cầu chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở tại Bình Dương (cũ) là nhóm chịu tác động mạnh nhất. Giá đất mới có thể tăng gấp 8 lần so với hiện tại, làm tăng đáng kể thuế chuyển đổi và phí sử dụng đất.
2. Các nhóm tái định cư và giao đất không qua đấu giá
Những hộ được bố trí tái định cư hoặc nhận đất không qua đấu giá sẽ phải tính tiền sử dụng đất dựa trên giá thị trường mới, dẫn đến chênh lệch tài chính đáng kể.
3. Doanh nghiệp bất động sản và các doanh nghiệp khác
Theo Sở, doanh nghiệp bất động sản không chịu ảnh hưởng trực tiếp vì giá tính tiền sử dụng đất cho dự án thương mại vẫn dựa trên phương pháp thặng dư, độc lập với bảng giá. Các doanh nghiệp sản xuất, thương mại, dịch vụ cũng sẽ chỉ chịu tác động gián tiếp qua các loại thuế và lệ phí, dự kiến ổn định tới cuối năm 2025.
Ví dụ thực tiễn: Cần Giờ
Chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên đưa ra ví dụ về lô đất 230 m² tại Cần Giờ. Trước đây, giá đất ở là 1 triệu đồng/m², đất nông nghiệp 192 nghìn đồng/m², và thuế chuyển đổi khoảng 185 triệu đồng. Với bảng giá mới, thuế chuyển đổi sẽ lên tới 2,25 tỷ đồng – gấp 12 lần mức trước.
Những hệ lụy tiềm tàng
Áp lực tài chính có thể khiến nhiều hộ không thực hiện chuyển đổi hợp pháp, dẫn đến hiện tượng “đất nằm chết” hoặc xây dựng sai phép. Điều này làm giảm nguồn đất hợp pháp, đẩy giá nhà lên cao và làm người mua nhà thực dân cư khó tiếp cận.
Theo Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), chi phí giải phóng mặt bằng và tiền sử dụng đất sẽ tăng, làm tăng chi phí phát triển dự án. Các doanh nghiệp nhỏ có thể gặp khó khăn trong việc duy trì tiến độ, trong khi nguồn cung nhà ở trung cấp có thể bị đẩy sang phân khúc cao cấp.
Quan điểm của các chuyên gia
Chuyên gia Lê Quốc Kiên cho rằng bảng giá mới tạo tính công bằng cho nhóm được đền bù, nhưng đồng thời tạo áp lực lớn cho những hộ sở hữu đất nông nghiệp muốn chuyển đổi. Các chuyên gia thị trường nhấn mạnh rằng khi giá đất tăng, các khoản thuế và lệ phí liên quan cũng sẽ tăng, gây ra tranh chấp và khiếu nại trong quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Nhìn chung, bảng giá đất mới được Sở Tài nguyên và Môi trường khẳng định sẽ tiệm cận mức giá thị trường, giúp minh bạch hoá và hạn chế cơ chế “hai giá”. Đồng thời, cơ chế khuyến khích đầu tư cho khu công nghiệp tại Bình Dương (cũ) và du lịch tại Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ) với mức giá chỉ bằng 30‑70% đất thương mại dịch vụ.
Kết luận và lời khuyên
Hộ dân, đặc biệt là những người có dự định chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở, cần chuẩn bị tài chính kỹ lưỡng và cân nhắc thời điểm thực hiện. Doanh nghiệp bất động sản nên theo dõi sát sao các thay đổi về thuế và lệ phí để điều chỉnh chiến lược dự án.
Bạn có câu hỏi nào về tác động của bảng giá đất mới? Hãy để lại bình luận hoặc liên hệ với chúng tôi để được tư vấn chi tiết.
