Thị trường bất động sản năm 2026 đang đối mặt với mức lãi suất cao hơn do ngân hàng không xem đây là lĩnh vực ưu tiên cho vay vốn, ngoại trừ nhà ở xã hội và khu công nghiệp.

Ngân hàng không ưu tiên vay vốn bất động sản

Theo TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, bất động sản không nằm trong danh mục ưu tiên cho vay của hệ thống ngân hàng. Điều này khiến doanh nghiệp và nhà đầu tư phải chấp nhận chi phí vay cao hơn, đặc biệt khi lãi suất chung đã tăng hơn 2% chỉ trong 2 tháng gần đây.

Hệ số K và bảng giá đất – rào cản lớn

Tại Diễn đàn Thị trường bất động sản Việt Nam 2026 (VREF 2026), ông Nguyễn Quốc Hiệp (CTCP GP Invest) nhấn mạnh giá đất đang tăng mạnh do áp dụng Luật Đất đai 2024 và bảng giá đất mới. Ở Hà Nội, mức giá lên tới hơn 700 triệu đồng/m², trong khi TPHCM trên 600 triệu đồng/m². Tuy chưa có hệ số K chính thức, doanh nghiệp lo ngại chi phí đất sẽ tăng không kiểm soát, gây trì hoãn dự án.

Nghị quyết 254/2025/QH15: Giải quyết vướng mắc

Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế Quốc hội Phan Đức Hiếu cho biết Nghị quyết 254 đã đưa ra 5 nhóm điều chỉnh trọng tâm, trong đó:

• Thêm 3 trường hợp thu hồi đất để giao lại cho nhà đầu tư khi dự án đã hoàn thành ≥75% diện tích và người sử dụng.
• Cho phép đấu thầu dự án chỉ cần quy hoạch chung, giảm thời gian chuẩn bị.
• Áp dụng bảng giá đất đồng nhất, cho phép hình thức thuê đất trả tiền một lần hoặc hàng năm.
• Cắt giảm thủ tục hành chính, ví dụ giảm tiền sử dụng đất đồng loạt không cần xin thêm.

Đề xuất trả tiền thuê đất theo một số năm

Chủ tịch VNREA Nguyễn Văn Khôi đề xuất bổ sung hình thức trả tiền thuê đất theo một số năm, giúp doanh nghiệp cân đối dòng tiền và sử dụng quyền thế chấp đất để tiếp cận vốn ngân hàng. Đây là giải pháp thực tiễn khi nhiều dự án đang gặp khó khăn trong việc nộp tiền sử dụng đất trước khi có hệ số K.

Dự báo lãi suất cho vay bất động sản 2025‑2026

TS Cấn Văn Lực dự đoán tín dụng bất động sản năm 2025 sẽ tăng khoảng 22%, cao hơn mức tăng trung bình 18.5% của toàn hệ thống ngân hàng. Cho vay đầu tư bất động sản tăng 24%, trong khi huy động vốn ngân hàng chỉ tăng 14.5%, dẫn đến áp lực tăng lãi suất và hình thành một mức lãi suất mới cho thị trường.

Dù nguồn vốn chưa thiếu – các doanh nghiệp đã phát hành 123,5 nghìn tỷ đồng trái phiếu, tăng 40% so với 2024 – tổng dư nợ bất động sản chiếm khoảng 24% tổng dư nợ nền kinh tế, khiến lãi suất vẫn có xu hướng lên.

Định danh bất động sản: Ngăn chặn đầu cơ

Bà Hoàng Thu Hằng (Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản) giới thiệu Nghị định 357, lần đầu tiên áp dụng mã định danh điện tử cho mỗi thửa đất và dự án. Hệ thống này sẽ theo dõi toàn bộ vòng đời bất động sản, từ cấp phép đến giao dịch, giúp giảm “hai giá”, tăng minh bạch và hạn chế đầu cơ.

Đồng thời, môi giới cũng sẽ được định danh cá nhân, nâng cao trách nhiệm và niềm tin của nhà đầu tư.

Nhìn lại kinh nghiệm Nhật Bản, ông Takayama Yasushi (Giám đốc điều hành Cơ quan tài chính nhà ở Nhật Bản) nhấn mạnh ba trụ cột thành công: lãi suất vay thấp, thời hạn vay dài và vai trò mạnh mẽ của chính quyền địa phương trong phát triển nhà ở xã hội. Đây là bài học quan trọng cho Việt Nam trong việc xây dựng chính sách tài chính và đất đai bền vững.