Luật Đất đai 2024 đã giới thiệu một bước tiến quan trọng trong việc tối ưu hóa sử dụng đất nông nghiệp, cho phép các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức và cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp cho các mục đích đa dạng mà không cần phải trải qua thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Theo khoản 1 Điều 218 của Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất được phép kết hợp sản xuất nông nghiệp với các hoạt động sản xuất và kinh doanh phi nông nghiệp, miễn là mục đích sử dụng chính của đất nông nghiệp không bị thay đổi. Sự thay đổi này đánh dấu một bước ngoặt trong chính sách đất đai, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân tận dụng tối đa tiềm năng của đất đai.

Trước đây, khi muốn sử dụng đất nông nghiệp cho các hoạt động khác ngoài sản xuất nông nghiệp, người dân bắt buộc phải thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất, một quy trình thường phức tạp và mất thời gian. Việc cho phép sử dụng đa mục đích mà không cần chuyển đổi mục đích sử dụng đất thể hiện sự linh hoạt và tinh thần hỗ trợ của pháp luật, giúp người dân dễ dàng phát huy sáng kiến và tối ưu hóa hiệu quả sử dụng đất.

Với quy định mới, người dân có thể kết hợp nhiều hoạt động khác nhau trên cùng một diện tích đất, chẳng hạn như trồng cây dược liệu, phát triển mô hình homestay, xây dựng kho bãi nông sản, nhà kính, hoặc xưởng sơ chế. Điều này không chỉ giúp tăng thu nhập cho người dân mà còn đóng góp vào việc giữ gìn không gian xanh và bảo tồn văn hóa nông thôn. Việc kết hợp các mô hình sản xuất và kinh doanh đa dạng cũng có thể giúp giảm thiểu rủi ro và tăng khả năng phục hồi của nền kinh tế nông nghiệp.

Tuy nhiên, để đảm bảo việc sử dụng đất diễn ra một cách có trách nhiệm và bền vững, Luật Đất đai 2024 cũng đặt ra các điều kiện và ràng buộc. Cụ thể, việc sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Người sử dụng đất cần đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, bảo vệ môi trường và không gây ảnh hưởng tiêu cực đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất khác.

Để chính sách này thực sự đi vào cuộc sống và phát huy hiệu quả, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa người dân, chính quyền địa phương và các cơ quan quản lý quy hoạch. Việc xây dựng một môi trường pháp lý và quản lý hỗ trợ sẽ giúp người dân yên tâm đầu tư, đồng thời đảm bảo rằng đất nông nghiệp được sử dụng một cách tối ưu, đóng góp vào sự phát triển bền vững của nông thôn và cả nước.

Nhìn chung, Luật Đất đai 2024 mở ra những cơ hội mới cho người dân trong việc sử dụng đất nông nghiệp một cách linh hoạt và hiệu quả. Khi được triển khai đúng cách, chính sách này có thể giúp biến đất nông nghiệp trở thành nền tảng cho những mô hình kinh tế sáng tạo, hiện đại, giàu bản sắc và bền vững.

Chuyên gia đề xuất linh hoạt mức thu tiền đất khi chuyển mục đích sử dụng, tránh quy định cố định. Việc Bộ Tài chính đề xuất sửa đổi Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP để quy định cụ thể mức thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở trong một số trường hợp đặc thù đang thu hút sự quan tâm.

Tuy nhiên, TS. Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, cho rằng mức thu cần linh hoạt, không thể quy định một con số cố định. Ông Lượng ủng hộ việc Bộ Tài chính sửa đổi Nghị định 103 nhưng cho rằng các trường hợp trên thực sự chưa lấp đầy được khoảng trống trước các vấn đề thực tế của xã hội.

Phương án mà Bộ Tài chính đưa ra chỉ giải quyết được bài toán trước mắt, chưa thể bao trùm toàn bộ các trường hợp trong thực tiễn. Điều gì không bao trùm được thực tiễn sẽ dẫn đến tình trạng đúng chỗ này, sai chỗ kia, tạo ra sự bất công trong xã hội.

Giá đất ở đang định giá tiệm cận thị trường, trong khi đất nông nghiệp lại gần như “đứng yên”, tạo ra một khoảng trống rất lớn. Mức thu tiền sử dụng đất cần linh hoạt, không thể quy định ‘cứng’ một con số cố định vì có rất nhiều biến số cần thẩm định, đánh giá. Không thể cào bằng, lấy một ‘đôi giày’ dùng chung cho tất cả mà cần phải ‘đóng giày’ riêng theo từng hoàn cảnh cụ thể.

Ông Lượng cũng nêu vấn đề, cần xét đến đối tượng, mục đích xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thời gian sử dụng, lịch sử hình thành đất… để đưa giải pháp tối ưu. Vấn đề này liên quan đến nhiều bộ, ngành, trong khi Nghị định 103 chỉ điều chỉnh ở góc độ tài chính và giá của Bộ Tài chính. Do đó, cần có sự phối hợp liên ngành để nghiên cứu, xây dựng tiêu chí đánh giá phù hợp, bao quát các vấn đề về giá đất.

Để xác định giá đất, cần có hệ thống dữ liệu lịch sử giá qua nhiều năm. Tuy nhiên, trong quá trình chuyển đổi chính sách với nhiều lần điều chỉnh, Việt Nam vẫn chưa hình thành được cơ sở dữ liệu giá đất đầy đủ. Hiện nay, việc quản lý chủ yếu mang nặng tính hành chính, trong khi thiếu nền tảng dữ liệu cụ thể.

Ông Lượng đề xuất cần phải mã số hóa và phân loại đầy đủ theo từng đối tượng. Thông tin về quyền sử dụng đất của từng cá nhân, tổ chức cần được mã định danh rõ ràng và chuyển thành dữ liệu số. Từ đó, mới ra được dữ liệu giá. Chỉ cần tra mã định danh, có thể biết mỗi người dân sở hữu bao nhiêu mét vuông đất ở, mua vào thời điểm nào, với giá bao nhiêu… Đây là cơ sở để đánh giá đúng đối tượng và xác định mức giá sát thực tế.

Ở nhiều nước, giá đất được cập nhật hàng năm và trở thành cơ sở quan trọng trong các chính sách thuế, chuyển đổi mục đích sử dụng, bồi thường. Do đó, Việt Nam cần sớm hoàn thiện hệ thống dữ liệu đất đai và dữ liệu giá đất, làm nền tảng để triển khai các chính sách liên quan một cách hiệu quả và minh bạch.