Thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua một giai đoạn tăng nhiệt trong hoạt động mua bán sáp nhập (M&A) dự án, với sự chủ động của doanh nghiệp Việt trong các giao dịch. Trong vài tháng gần đây, nhiều thương vụ M&A đáng chú ý đã diễn ra tại cả khu vực phía bắc và phía nam.

Ở Hà Nội, tập đoàn Sun Group đã quay trở lại thị trường bất động sản Thủ đô với dự án Feliza Suites, một dự án có gần 1.700 căn hộ tại vị trí đắc địa ở phường Cầu Giấy. Không chỉ Sun Group, Sunshine Group cũng liên tục tiếp nhận thêm các dự án, bao gồm một dự án tại Văn Giang, Hưng Yên và một tổ hợp 8.000 căn hộ chung cư cũng tại Hưng Yên.

Phía nam cũng chứng kiến nhiều thương vụ M&A nổi bật, trong đó có việc Capitaland mua dự án tại Bình Dương từ Becamex IDC với giá trị lên đến 553 triệu USD. Ngoài ra, Nishi Nippon Railroad cũng mua 25% cổ phần của dự án Paragon Đại Phước từ Nam Long. Một thương vụ đáng chú ý khác là sự hợp tác giữa nhóm Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi, NTT Urban Development cùng với Kim Oanh Group để phát triển dự án The One World.

Các chuyên gia đánh giá thị trường M&A bất động sản tại Việt Nam đang có dấu hiệu phục hồi tích cực từ cuối năm ngoái đến nay, sau khi Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản mới có hiệu lực. Việc này đã giúp cải thiện đáng kể môi trường pháp lý, từ đó tạo ra niềm tin và động lực để các thương vụ M&A diễn ra thuận lợi hơn.

Xu hướng hiện tại của nhà đầu tư là lựa chọn kỹ lưỡng các dự án để thâu tóm. Họ có xu hướng dịch chuyển sang các dự án có pháp lý minh bạch, đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính, có vị trí tốt và khả năng triển khai hoặc khai thác dòng tiền trong ngắn hạn.

Hoạt động M&A dự án địa ốc vẫn còn phải đối mặt với một số lực cản. Giá đất tại Việt Nam không còn rẻ như trước, và việc sáp nhập đơn vị hành chính cũng khiến một số nhà đầu tư chờ đợi xem bảng giá đất sẽ được điều chỉnh thế nào.

Dù vậy, các chuyên gia vẫn kỳ vọng thị trường M&A từ nay đến cuối năm sẽ tăng trưởng tốt. Nhà đầu tư trong nước đang chiếm ưu thế trên thị trường M&A về số lượng giao dịch nhờ khả năng quyết định nhanh và am hiểu thị trường. Các khu vực ven Hà Nội như Hưng Yên, Bắc Ninh, hoặc thị trường Hải Phòng với hạ tầng ngày càng hoàn thiện đang chứng kiến sự gia tăng về nhu cầu khảo sát, chuyển nhượng và hợp tác đầu tư.

Sự tăng nhiệt của M&A dự án cũng là một tín hiệu tích cực cho thị trường, có thể giúp nguồn cung tăng mạnh trong thời gian tới.

Luat Đất đai 2024, có hiệu lực từ ngày 1/7, đã thể hiện tinh thần cải cách, đưa giá đất sát thị trường hơn, bảo đảm quyền lợi người bị thu hồi đất. Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 cũng đang lộ ra nhiều bất cập ảnh hưởng đến người dân, doanh nghiệp. Để tháo gỡ vướng mắc, nhiệm vụ cấp bách là nghiên cứu, sửa đổi để phát huy tối đa hiệu quả đất đai, sớm trình Ban Chấp hành Trung ương cho ý kiến.

Một trong những điểm bất cập là bảng giá đất mới đã tăng cao, khiến người dân phải ‘gánh’ khoản tài chính lớn khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Tại TP.HCM, nhiều xã, phường có giá đất tăng mạnh, cao gấp hàng chục lần so với bảng giá đất cũ. Điều này khiến không ít người dân phải tạm ngưng chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp lên đất thổ cư.

Lãnh đạo một tập đoàn bất động sản tại TP.HCM cho biết bảng giá đất tăng cao là một vấn đề lớn khi thực thi luật mới. Điều này khiến cho cả người dân có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất lẫn doanh nghiệp cũng gặp khó bởi mọi chi phí liên quan đến đất đai đều tính vào giá nhà.

Ông Đặng Hồng Anh, chủ tịch Hội Doanh nhân trẻ Việt Nam, cho rằng sự chậm trễ trong tính tiền sử dụng đất không liên quan đến năng lực tài chính hay ý chí của doanh nghiệp, mà là do thủ tục hành chính kéo dài. ‘Đối với các trường hợp doanh nghiệp bị ảnh hưởng do việc chậm trễ trong công tác định giá và tính tiền sử dụng đất của cơ quan chức năng, khoản thu bổ sung này cần được hủy bỏ hoàn toàn. Tuy nhiên để bỏ khoản thu bổ sung này, bên cạnh sửa đổi trong nghị định 103, cần thiết điều chỉnh trong Luật Đất đai bởi nội dung này quy định trong điều 257 của luật’, ông Anh đề xuất.

GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng Luật Đất đai 2024 chưa thể hiện hết tinh thần nghị quyết 18, đặc biệt chính sách tài chính đất đai quá mờ nhạt. ‘Sửa Luật Đất đai vừa rồi được thực hiện rất công phu, mất nhiều thời gian nhưng còn nhiều điểm không phù hợp với nghị quyết 18 của Trung ương. Dường như luật chỉ ‘lướt qua’ nghị quyết nhưng chưa phản ánh đúng tinh thần, bản chất nghị quyết. Nội dung nghị quyết đặt ra các định hướng chính sách rất đúng nhưng Luật Đất đai 2024 lại chưa thể hiện được’, ông Võ khẳng định.

Chính phủ vừa qua đã chỉ ra 4 vướng mắc chính trong chính sách, pháp luật về đất đai. Đó là chính sách, pháp luật về đất đai chưa phù hợp với chủ trương tổ chức lại chính quyền địa phương hai cấp, chưa đáp ứng được đầy đủ yêu cầu phát triển của đất nước trong giai đoạn mới; chính sách thu hồi đất vẫn phân biệt giữa dự án sử dụng nguồn vốn đầu tư công và dự án sử dụng nguồn vốn đầu tư tư; chính sách đổi mới về tài chính đất đai theo tinh thần nghị quyết số 18 chưa được thể chế hóa đầy đủ.

Luat Đất đai 2024 ghi nhận nhiều hiệu ứng tích cực. Tại TP.HCM, một trong những điểm sáng khi thi hành Luật Đất đai 2024 là khâu định giá đất được khơi thông, doanh nghiệp hoàn thành nghĩa vụ tài chính để dự án được triển khai và người dân cũng được cấp sổ hồng. Thống kê từ Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM cho thấy trong sáu tháng đầu năm 2025, tổng nguồn thu ngân sách ước đạt hơn 65.319 tỉ đồng.

Luật Đất đai 2024 đã giới thiệu một bước tiến quan trọng trong việc tối ưu hóa sử dụng đất nông nghiệp, cho phép các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức và cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp cho các mục đích đa dạng mà không cần phải trải qua thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Theo khoản 1 Điều 218 của Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất được phép kết hợp sản xuất nông nghiệp với các hoạt động sản xuất và kinh doanh phi nông nghiệp, miễn là mục đích sử dụng chính của đất nông nghiệp không bị thay đổi. Sự thay đổi này đánh dấu một bước ngoặt trong chính sách đất đai, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân tận dụng tối đa tiềm năng của đất đai.

Trước đây, khi muốn sử dụng đất nông nghiệp cho các hoạt động khác ngoài sản xuất nông nghiệp, người dân bắt buộc phải thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất, một quy trình thường phức tạp và mất thời gian. Việc cho phép sử dụng đa mục đích mà không cần chuyển đổi mục đích sử dụng đất thể hiện sự linh hoạt và tinh thần hỗ trợ của pháp luật, giúp người dân dễ dàng phát huy sáng kiến và tối ưu hóa hiệu quả sử dụng đất.

Với quy định mới, người dân có thể kết hợp nhiều hoạt động khác nhau trên cùng một diện tích đất, chẳng hạn như trồng cây dược liệu, phát triển mô hình homestay, xây dựng kho bãi nông sản, nhà kính, hoặc xưởng sơ chế. Điều này không chỉ giúp tăng thu nhập cho người dân mà còn đóng góp vào việc giữ gìn không gian xanh và bảo tồn văn hóa nông thôn. Việc kết hợp các mô hình sản xuất và kinh doanh đa dạng cũng có thể giúp giảm thiểu rủi ro và tăng khả năng phục hồi của nền kinh tế nông nghiệp.

Tuy nhiên, để đảm bảo việc sử dụng đất diễn ra một cách có trách nhiệm và bền vững, Luật Đất đai 2024 cũng đặt ra các điều kiện và ràng buộc. Cụ thể, việc sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Người sử dụng đất cần đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, bảo vệ môi trường và không gây ảnh hưởng tiêu cực đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất khác.

Để chính sách này thực sự đi vào cuộc sống và phát huy hiệu quả, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa người dân, chính quyền địa phương và các cơ quan quản lý quy hoạch. Việc xây dựng một môi trường pháp lý và quản lý hỗ trợ sẽ giúp người dân yên tâm đầu tư, đồng thời đảm bảo rằng đất nông nghiệp được sử dụng một cách tối ưu, đóng góp vào sự phát triển bền vững của nông thôn và cả nước.

Nhìn chung, Luật Đất đai 2024 mở ra những cơ hội mới cho người dân trong việc sử dụng đất nông nghiệp một cách linh hoạt và hiệu quả. Khi được triển khai đúng cách, chính sách này có thể giúp biến đất nông nghiệp trở thành nền tảng cho những mô hình kinh tế sáng tạo, hiện đại, giàu bản sắc và bền vững.