Thị trường bất động sản đang đối mặt với thách thức lớn khi giá đất tăng đột biến do điều chỉnh bảng giá, gây ra nhiều hệ lụy cho người mua và doanh nghiệp. Việc áp dụng bảng giá đất mới đã dẫn đến mức giá đất tăng gấp hàng chục lần so với trước đây, tạo thêm gánh nặng lớn cho người dân và doanh nghiệp.

Hội Môi giới bất động sản (VARS) cho biết, việc bỏ khung giá đất, xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường được kỳ vọng sẽ giúp thị trường minh bạch hơn, hạn chế thất thu ngân sách và đẩy nhanh tiến độ đền bù, giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, việc áp dụng bảng giá đất mới quá gấp, chưa có lộ trình rõ ràng, đặc biệt ở các khu vực vùng ven – nơi đời sống kinh tế còn khó khăn, gây ‘sốc’ cho cả người dân và doanh nghiệp.

Giá đất tăng cũng đồng nghĩa với các khoản thuế, phí liên quan đều tăng theo, tạo thêm gánh nặng lớn cho người dân và doanh nghiệp. Hơn nữa, việc áp dụng bảng giá đất mới quá gấp, chưa có lộ trình rõ ràng, đặc biệt ở các khu vực vùng ven – nơi đời sống kinh tế còn khó khăn, gây ‘sốc’ cho cả người dân và doanh nghiệp. Trong bối cảnh này, VARS nhận thấy lượng giao dịch ‘sôi động’ trong giai đoạn cuối quý I/2025 đến giữa tháng5/2025, sau đó đã ‘chững’ lại tại một số khu vực, một phần do đã thỏa mãn lực cầu hiện có, một phần do tâm lý quan sát, nghe ngóng tình hình sáp nhập, điều chỉnh giá đất…

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho biết, hiện nay, các nhà đầu tư đang chuyển hướng quan tâm đến giá trị khai thác thực, thay vì chỉ kỳ vọng giá đất tăng. ‘Họ hướng đến các thị trường vùng ven đô thị lớn, với mức giá phù hợp hơn trên cơ sở hạ tầng ngày càng hoàn thiện. Người trẻ có nhu cầu thực thì chấp nhận mua xa trung tâm nếu có kết nối hạ tầng thuận tiện, ưu tiên dự án có tiện ích nội khu, không gian sống chất lượng’, bà Miền chia sẻ.

Dự báo về tình hình thị trường nửa cuối năm nay, Tổ nghiên cứu của VARS đánh giá rằng nguồn cung tiếp tục cải thiện với hàng loạt các dự án nhà ở thương mại đã triển khai sau khi được gỡ vướng thí điểm làm dự án nhà thương mại qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, được xác định giá đất tính tiền sử dụng đất… Tỷ trọng đóng góp của khu vực miền Nam có thể ‘bám sát’ khu vực miền Bắc trong nửa cuối năm nếu các dự án đang triển khai ra hàng đúng kế hoạch. Xu hướng phân hóa nguồn cung theo doanh nghiệp cung ứng vẫn tiếp diễn nhưng sẽ có thêm sự trở lại của nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn.

Tuy nhiên, tình trạng lệch pha cung – cầu tiếp tục khó có cơ hội được cải thiện, bởi các dự án sẽ tiếp tục mở bán với giá cao khi chi phí tiền sử dụng đất (chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu chi phí đầu tư phát triển dự án) tăng mạnh và chi phí đầu tư hạ tầng, tiện ích lớn. Do đó, tốc độ hấp thụ tại một số đô thị lớn có thể chậm lại khi nguồn cung tăng theo hướng ngày càng ‘kén’ khách, chủ yếu là các sản phẩm hạng sang.

Trong quý II/2025, thị trường ghi nhận khoảng 27.000 giao dịch thành công, nâng tỷ lệ hấp thụ lên 54%, tăng 9% so với quý trước. Riêng với nguồn cung mới, tỷ lệ hấp thụ đạt 61%, tương đương hơn 22.000 giao dịch, gấp gần 2,5 lần quý trước. Phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục dẫn dắt thị trường, chiếm hơn 56% tổng giao dịch, với tỷ lệ hấp thụ đạt 63%. Phân khúc thấp tầng đạt mức hấp thụ 60%.

Tính chung 6 tháng đầu năm, thị trường có khoảng 40.000 giao dịch, gấp đôi cùng kỳ 2024 và gấp hơn 5 lần so với 2023; tỷ lệ hấp thụ đạt 62%. Dù giá mở bán cao nhưng nhiều dự án vẫn có thanh khoản tốt nhờ nhu cầu thật từ nhóm khách hàng có tài chính mạnh, bao gồm cả người Việt và người nước ngoài. Nhu cầu đầu tư cũng gia tăng nhờ kỳ vọng tăng giá và các chính sách tài chính ưu đãi.

Đáng chú ý, thị trường sơ cấp ghi nhận tỷ lệ lớn giao dịch từ người mua bất động sản thứ 2 trở lên. Ngoài ra, các dự án ‘ăn theo’ đại đô thị và làn sóng sáp nhập cũng được hấp thụ tốt. Giao dịch bắt đầu sôi động trở lại tại các tỉnh, thành phía Nam nhờ nguồn cung đa dạng và mức giá hợp lý.

Cũng theo VARS, thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam đang trong giai đoạn ổn định và phát triển sau khi kích hoạt chu kỳ mới, với những kết quả rõ nét về nguồn cung. Trong quý II/2025, thị trường này ghi nhận hơn 36.000 sản phẩm mới, gấp 2,5 lần quý trước và tăng 90% so với cùng kỳ năm 2024. Tính chung 6 tháng đầu năm 2025, tổng nguồn cung bất động sản nhà ở đạt 64.000 sản phẩm, tương đương 80% cả năm 2024. Trong đó, có hơn 51.000 sản phẩm mới, còn lại là hàng tồn kho tiếp tục chào bán.

Dù thị trường hồi phục, VARS cho rằng cơ cấu nguồn cung vẫn mất cân đối, đặc biệt tại Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng – những nơi có nhu cầu cao nhưng lại chủ yếu mở bán căn hộ cao cấp, hạng sang. Thị trường gần như vắng bóng căn hộ thương mại dưới 60 triệu đồng/m2.

Trong bối cảnh hiện nay, việc chuyển đổi các hệ thống công nghệ thông tin để đáp ứng mô hình mới, đảm bảo phục vụ người dân và doanh nghiệp không gián đoạn là nhiệm vụ quan trọng. Việc triển khai Nghị quyết số 57/NQ-TW ngày 22/12/2024 của Bộ Chính trị về đột phá phát triển khoa học, công nghệ, đổi mới sáng tạo và chuyển đổi số quốc gia đang được các doanh nghiệp công nghệ Việt Nam tích cực thực hiện. Mục tiêu là vận hành thông suốt chính quyền địa phương 2 cấp, đồng thời đảm bảo việc chuyển đổi hệ thống thông tin diễn ra suôn sẻ, không gây gián đoạn cho người dân và doanh nghiệp.

Tập đoàn FPT đã thực hiện thành công việc chuyển đổi các hệ thống trọng điểm, bao gồm triển khai mô hình chính quyền địa phương 2 cấp và Trung tâm Phục vụ hành chính công một cấp cho tỉnh Quảng Ninh. Ngoài ra, FPT còn nâng cấp Ứng dụng công dân số cho Thành phố Hồ Chí Minh, giúp phục vụ hiệu quả mô hình chính quyền hai cấp sau sáp nhập. Bên cạnh đó, FPT cũng triển khai hệ thống công nghệ thông tin theo mô hình chính quyền hai cấp và sử dụng mã định danh cá nhân thay cho mã số thuế từ 01/07/2025 cho Bộ Tài chính, Cục Thuế, Kho bạc Nhà nước và các ngân hàng thương mại.

Đặc biệt, từ ngày 1/7, ngành Thuế cần đáp ứng hai trụ cột cải cách lớn là vận hành mô hình tổ chức theo chính quyền địa phương hai cấp và sử dụng mã định danh thay cho mã số thuế. Tập đoàn FPT đã nâng cấp và chuyển đổi các hệ thống công nghệ lớn cho Cục thuế, các ứng dụng cho Bộ Tài chính, Kho bạc Nhà nước và gần 20 Ngân hàng thương mại sử dụng phần mềm phối hợp thu ngân sách nhà nước. Hàng chục triệu dữ liệu đã được chuyển đổi, 100 triệu người nộp thuế được xử lý thông tin một cách nhanh chóng và chính xác.

Ông Phạm Quang Toàn, Trưởng ban Công nghệ, Chuyển đổi số và Tự động hóa, Cục Thuế đánh giá cao nỗ lực của FPT trong việc triển khai hệ thống công nghệ thông tin theo mô hình chính quyền hai cấp và sử dụng mã định danh cá nhân thay cho mã số thuế. Việc này không chỉ giúp giảm áp lực cho cơ quan thuế mà còn mang lại lợi ích thiết thực cho người dân.

FPT cũng phối hợp chặt chẽ với Trung tâm Phục vụ hành chính công, Sở Khoa học và Công nghệ tỉnh Quảng Ninh để thiết kế và triển khai mô hình mới. Với sự tham gia của 80 cán bộ kỹ thuật của FPT, hệ thống trạm số hóa tích hợp ví danh tính cá nhân điện tử, Hệ thống lễ tân, xếp hàng trực tuyến quản lý tập trung và Hệ thống Thông tin giải quyết thủ tục hành chính thế hệ mới đã được xây dựng. Hệ thống này không chỉ đáp ứng đầy đủ các nghiệp vụ hành chính công cho người dân và doanh nghiệp tại cấp xã mà còn đảm bảo an toàn và bảo mật cao.

Tại Thành phố Hồ Chí Minh, FPT đã phối hợp với Trung tâm Chuyển đổi số và các sở, ngành liên quan để hoàn thiện việc tái cấu trúc cơ sở dữ liệu địa giới hành chính theo mô hình mới. Việc này bao gồm cập nhật thành công dữ liệu của 300.000 dân cư và 168 đơn vị hành chính, nâng cấp chức năng phản ánh kiến nghị và tích hợp quy trình xử lý liên thông 2 cấp chính quyền.

Ứng dụng công dân số Thành phố Hồ Chí Minh do FPT triển khai tiếp tục là nền tảng duy nhất tích hợp toàn bộ dịch vụ công phục vụ người dân. Ứng dụng này giúp tương tác với người dân theo phân cấp mới, nâng cao trải nghiệm người dùng với chức năng thân thiện, dễ sử dụng. Toàn bộ dữ liệu trên ứng dụng được cập nhật chính xác, an toàn và bảo mật.

Ngoài ra, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã thực hiện việc rà soát và sắp xếp tinh gọn bộ máy theo Nghị quyết 18-NQ/TW. Tập đoàn FPT đã cùng với Cục Công nghệ Thông tin, Ngân hàng Nhà nước xây dựng các kịch bản chuyển đổi chi tiết và phối hợp chuyển đổi dữ liệu trên ba hệ thống chính. Dự án đã hoàn tất đúng tiến độ, đảm bảo vận hành hệ thống ổn định với độ an toàn và bảo mật cao.

Có thể thấy, các doanh nghiệp công nghệ Việt Nam, đặc biệt là Tập đoàn FPT, đã đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ các bộ, ngành, địa phương chuyển đổi hệ thống thông tin, đảm bảo phục vụ người dân và doanh nghiệp không gián đoạn. Những nỗ lực này không chỉ góp phần vào sự phát triển chung của đất nước mà còn mang lại lợi ích thiết thực cho người dân và doanh nghiệp.

Chính quyền địa phương tại TPHCM đã thực hiện thành công một chiến dịch vây bắt một con cá sấu hoang dã dưới kênh Nước Đen, thuộc phường Bình Hưng Hòa, vào trưa ngày 21/7. Con cá sấu này đã được người dân phát hiện khoảng 2 tuần gần đây và đã gây ra nhiều mối quan ngại về sự an toàn cho cộng đồng.

Ông Nguyễn Anh Cường, Chủ tịch UBND phường Bình Hưng Hòa, cho biết vào sáng cùng ngày, con cá sấu đã nổi lên mặt nước và di chuyển dọc theo bờ kênh. Ngay lập tức, các lực lượng chức năng đã sử dụng các dụng cụ chuyên dụng để bắt và đưa con vật này lên bờ. Qua kiểm tra, con cá sấu được xác định đang trong giai đoạn trưởng thành, nặng khoảng 3kg.

Hiện tại, con cá sấu sẽ được bàn giao cho đơn vị kiểm lâm để tiếp tục nuôi dưỡng trước khi thả về môi trường tự nhiên. Đây là kết quả của sự phối hợp chặt chẽ giữa chính quyền địa phương và các cơ quan chức năng để đảm bảo an toàn cho người dân.

Trước đó, người dân tại phường Bình Hưng Hoà đã phát hiện con cá sấu dưới kênh Nước Đen với kích thước tương đương bắp chân người lớn. Con vật này thường xuyên xuất hiện trên một mô đất nổi giữa kênh để tắm nắng vào ban ngày. Tuy nhiên, do sự tò mò của một số trẻ nhỏ đã khiến cá sấu trở nên nhút nhát và ít lộ diện hơn.

Chính quyền phường Bình Hưng Hoà đã nhanh chóng vào cuộc, xác minh thông tin và thực hiện phương án vây bắt cá sấu để đảm bảo an toàn cho người dân. Việc vây bắt thành công con cá sấu hoang dã này không chỉ giúp bảo vệ người dân mà còn thể hiện sự quyết tâm của chính quyền địa phương trong việc quản lý và bảo vệ môi trường tự nhiên.

Lực lượng chức năng đang tiếp tục giám sát và kiểm tra khu vực kênh Nước Đen để đảm bảo không còn cá sấu hoang dã nào khác. Đồng thời, người dân cũng được khuyến cáo cần cảnh giác và không nên tiếp cận các khu vực có thể có cá sấu hoang dã.

Thêm vào đó, các cơ quan chức năng cũng đang nghiên cứu và thực hiện các biện pháp để phòng ngừa việc cá sấu hoang dã xuất hiện trong khu vực dân cư, nhằm đảm bảo an toàn cho người dân và bảo vệ môi trường tự nhiên.

Luat Đất đai 2024, có hiệu lực từ ngày 1/7, đã thể hiện tinh thần cải cách, đưa giá đất sát thị trường hơn, bảo đảm quyền lợi người bị thu hồi đất. Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 cũng đang lộ ra nhiều bất cập ảnh hưởng đến người dân, doanh nghiệp. Để tháo gỡ vướng mắc, nhiệm vụ cấp bách là nghiên cứu, sửa đổi để phát huy tối đa hiệu quả đất đai, sớm trình Ban Chấp hành Trung ương cho ý kiến.

Một trong những điểm bất cập là bảng giá đất mới đã tăng cao, khiến người dân phải ‘gánh’ khoản tài chính lớn khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Tại TP.HCM, nhiều xã, phường có giá đất tăng mạnh, cao gấp hàng chục lần so với bảng giá đất cũ. Điều này khiến không ít người dân phải tạm ngưng chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp lên đất thổ cư.

Lãnh đạo một tập đoàn bất động sản tại TP.HCM cho biết bảng giá đất tăng cao là một vấn đề lớn khi thực thi luật mới. Điều này khiến cho cả người dân có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất lẫn doanh nghiệp cũng gặp khó bởi mọi chi phí liên quan đến đất đai đều tính vào giá nhà.

Ông Đặng Hồng Anh, chủ tịch Hội Doanh nhân trẻ Việt Nam, cho rằng sự chậm trễ trong tính tiền sử dụng đất không liên quan đến năng lực tài chính hay ý chí của doanh nghiệp, mà là do thủ tục hành chính kéo dài. ‘Đối với các trường hợp doanh nghiệp bị ảnh hưởng do việc chậm trễ trong công tác định giá và tính tiền sử dụng đất của cơ quan chức năng, khoản thu bổ sung này cần được hủy bỏ hoàn toàn. Tuy nhiên để bỏ khoản thu bổ sung này, bên cạnh sửa đổi trong nghị định 103, cần thiết điều chỉnh trong Luật Đất đai bởi nội dung này quy định trong điều 257 của luật’, ông Anh đề xuất.

GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng Luật Đất đai 2024 chưa thể hiện hết tinh thần nghị quyết 18, đặc biệt chính sách tài chính đất đai quá mờ nhạt. ‘Sửa Luật Đất đai vừa rồi được thực hiện rất công phu, mất nhiều thời gian nhưng còn nhiều điểm không phù hợp với nghị quyết 18 của Trung ương. Dường như luật chỉ ‘lướt qua’ nghị quyết nhưng chưa phản ánh đúng tinh thần, bản chất nghị quyết. Nội dung nghị quyết đặt ra các định hướng chính sách rất đúng nhưng Luật Đất đai 2024 lại chưa thể hiện được’, ông Võ khẳng định.

Chính phủ vừa qua đã chỉ ra 4 vướng mắc chính trong chính sách, pháp luật về đất đai. Đó là chính sách, pháp luật về đất đai chưa phù hợp với chủ trương tổ chức lại chính quyền địa phương hai cấp, chưa đáp ứng được đầy đủ yêu cầu phát triển của đất nước trong giai đoạn mới; chính sách thu hồi đất vẫn phân biệt giữa dự án sử dụng nguồn vốn đầu tư công và dự án sử dụng nguồn vốn đầu tư tư; chính sách đổi mới về tài chính đất đai theo tinh thần nghị quyết số 18 chưa được thể chế hóa đầy đủ.

Luat Đất đai 2024 ghi nhận nhiều hiệu ứng tích cực. Tại TP.HCM, một trong những điểm sáng khi thi hành Luật Đất đai 2024 là khâu định giá đất được khơi thông, doanh nghiệp hoàn thành nghĩa vụ tài chính để dự án được triển khai và người dân cũng được cấp sổ hồng. Thống kê từ Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM cho thấy trong sáu tháng đầu năm 2025, tổng nguồn thu ngân sách ước đạt hơn 65.319 tỉ đồng.